Panduan PPh Final atas Sewa Rumah dan Kos-kosan

PPh Final atas penghasilan sewa rumah dan kos-kosan merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh setiap pemilik properti yang mendapatkan penghasilan dari penyewaan. Pajak ini bersifat final, artinya pajak dipotong langsung dari nilai bruto dan tidak dapat dikreditkan dengan pajak lain. Agar tidak salah hitung, berikut panduan lengkapnya.

Apa Itu PPh Final Sewa Rumah dan Kos-kosan?

PPh Final atas sewa rumah, kontrakan, dan kos-kosan adalah pajak yang dikenakan atas penghasilan yang diterima pemilik properti dari penyewa. Ketentuan ini mengacu pada PP 34 Tahun 2017, yang mewajibkan pengenaan tarif pajak tertentu dari jumlah bruto sewa.

Karena bersifat final, perhitungan pajaknya tidak dipengaruhi biaya operasional apa pun dan langsung dihitung dari jumlah pendapatan sewa.

Siapa yang Wajib Membayar PPh Final Sewa Properti?

Beberapa pihak berikut memiliki kewajiban membayar PPh Final:

• Pemilik rumah kontrakan

• Pemilik kos-kosan

• Pemilik rumah yang disewakan bulanan atau tahunan

• Badan usaha yang menyewakan properti

• Investor properti yang mendapatkan income passif dari sewa

Tarif Pajak PPh Final Sewa Rumah dan Kos-kosan

Tarif PPh Final berdasarkan PP 34/2017 adalah:

🔹 10% × 50% × Jumlah Bruto Sewa

Secara efektif tarifnya menjadi:

➡️ 5% dari jumlah bruto sewa

Ketentuan ini berlaku apabila penyewa tidak melakukan pemotongan PPh (misalnya penyewa adalah perorangan).

Jika penyewa adalah badan usaha (PT/CV/Instansi), maka penyewa wajib memotong 10% dari 50% nilai sewa.

Cara Menghitung PPh Final Sewa Rumah dan Kos-kosan

1. Penyewa adalah perorangan (bukan pemotong pajak)

Maka pemilik wajib melakukan penyetoran sendiri sebesar 5% dari total sewa bruto.

Contoh perhitungan:
Pendapatan sewa kos per bulan: Rp5.000.000
PPh Final = 5% × 5.000.000
PPh Final = Rp250.000

2. Penyewa adalah badan (PT/CV/Instansi)

Maka penyewa wajib memotong pajak sebesar:
10% × 50% × nilai sewa

Pendapatan sewa rumah kantor: Rp100.000.000 setahun
PPh dipotong penyewa = 10% × 50% × 100.000.000
PPh Final = Rp5.000.000

Pemilik akan menerima bukti potong dari penyewa dan pajak dianggap selesai.

Kapan Harus Membayar PPh Final Sewa?

• Jika dipotong oleh penyewa (badan) → Tidak perlu setor, hanya simpan bukti potong.

• Jika tidak dipotong penyewa (perorangan) → Pemilik harus setor sendiri melalui e-billing.

Batas waktu penyetoran adalah tanggal 15 bulan berikutnya.

Pelaporan PPh Final Sewa Properti

PPh Final atas sewa harus dilaporkan dalam SPT Tahunan:

• Jika dipotong penyewa → Lampirkan bukti potong.

• Jika setor sendiri → Lampirkan bukti pembayaran e-billing.

Apakah Pemilik Kos-kosan Kena PPN?

Jika kos-kosan termasuk jasa tempat tinggal sederhana, maka tidak kena PPN.

Namun jika kos-kosan dikelola seperti hotel/guest house (ada layanan tambahan), maka bisa terutang PPN atau PBJT tergantung daerah.

Tips Mengelola Pajak Sewa Rumah dan Kos-kosan

• Pastikan kontrak sewa mencantumkan siapa yang menanggung pajak.

• Simpan semua bukti pembayaran atau bukti potong.

• Gunakan e-billing dan e-filing agar lebih mudah.

• Konsultasikan dengan konsultan pajak jika omzet besar atau banyak properti.